Le marché des Résidences avec services pour Senior toujours aussi dynamique

Le marché des résidences seniors a renoué avec ses standards élevés de croissance en 2017 (80 nouvelles unités) après deux années marquées par un allongement sensible des délais de développement des projets. Toujours porté par de solides fondamentaux (réponse à un besoin de sécurité et de lien social des seniors fragilisés, personnes âgées de plus en plus favorables à la mobilité choisie au fil des cohortes, niveau de vie élevé de cette catégorie de population, investissements soutenus et diversifiés et concurrence faible), la croissance du marché atteindra sa vitesse de croisière en 2018 et 2019 avec 142 mises en exploitation programmées en deux ans, selon les experts de Xerfi Precepta. Et le marché des résidences seniors, qui progressera au rythme de 80 unités par an en moyenne entre 2019 et 2021 (+71 par an sur la période 2017-2019), comptera alors 922 structures (contre 620 en exploitation, soit 47 300 logements, fin 2017), d'après le scénario intermédiaire privilégié par les experts de Xerfi-Precepta.

Un tel scénario suppose le maintien de conditions démographiques, sociologiques, socio-économiques, réglementaires, législatives et concurrentielles favorables. Ce scénario intermédiaire repose également sur l'hypothèse d'un impact modéré de la fin du LMNP Censi-Bouvard et de l'impôt sur la fortune immobilière sur les investissements des particuliers, compensé par le développement de l'investissement des institutionnels. Cela implique en outre la reconnaissance de la résidence seniors et de ses spécificités grâce à des avancées significatives dans les domaines législatifs, réglementaires et normatifs. Sans oublier des stratégies d'implantation massives pertinentes des opérateurs pour concrétiser le potentiel croissant de la demande de résidences seniors.

Si les perspectives du marché sont globalement au beau fixe, les experts de Xerfi Precepta ont établi une hiérarchie du potentiel de développement des résidences seniors par région. Sans surprise, les régions accueillant le plus grand nombre de personnes âgées de 75 à 84 ans (classe d'âge la plus représentative des seniors « fragilisés » ou en risque de perte d'autonomie) et le plus fortement urbanisées (part de la population vivant dans les grandes aires urbaines), sont celles qui recèlent le plus fort potentiel de développement du marché des résidences seniors (ex : Ile-de-France, Auvergne - Rhône-Alpes, PACA...). Toutefois, il est nécessaire de préciser que le marché des résidences services seniors demeure dans une phase de son développement que l'on peut qualifier « d'équipement ». Autrement dit, le potentiel de croissance de ce marché demeure massif et global, et l'évaluation du potentiel de marché au sein de chaque région est relative (ex : le potentiel de marché au sein de la région Normandie est moyen comparé aux autres régions mais il demeure élevé dans l'absolu).

Fin 2017, plus de 55% des résidences des 10 leaders du marché étaient implantées dans des régions de l'Arc Atlantique, du Grand Sud ou en Occitanie. Les taux d'équipement en résidences seniors des régions Bretagne, Pays de la Loire, Nouvelle Aquitaine, Occitanie ou PACA sont compris entre 10 et 12,3 places pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus contre 8,7 pour la moyenne en France métropolitaine. Mais les choses changent. Les opérateurs du marché ont diversifié leur stratégie d'implantation depuis quelques années. Ainsi, 60% des résidences qui seront mises en exploitation en 2018 et 2019 seront localisées dans des zones non littorales et/ou tempérées.

Si les stratégies d'implantation demeurent différenciées selon les opérateurs et les enseignes, les centres-villes des villes-centres et des communes des banlieues des unités urbaines de 15 000 à 500 000 habitants concentrent plus de la moitié du parc de résidences seniors (54% des logements) à fin 2017. A fin 2019, des résidences seniors seront implantées dans 39 des 44 unités urbaines de 100 000 à 500 000 habitants et au sein de 117 des 300 unités urbaines de 15 000 à 100 000 habitants. Bien que non négligeable, la présence de résidences seniors dans les communes rurales et les unités urbaines de moins de 15 000 habitants, demeure limitée. Ces territoires sont aujourd'hui difficiles à appréhender pour les opérateurs du marché (fragmentation de la demande et problématique d'occupation exacerbée, faible attractivité des territoires...).

Les enseignes soutenues par les promoteurs à la pointe

Les quatre opérateurs les plus dynamiques du marché se caractérisent par le soutien d'un groupe spécialisé dans la promotion ou fortement intégré. Il s'agit de Nexity pour Domitys, Le Groupe Réside Etude pour Les Girandières, le Groupe Pierre et Vacances Center Parcs pour Les Senioriales et Bouygues Immobilier pour Les Jardins d'Arcadie. Pour que le dynamisme persiste, les exploitants doivent maintenir l'équilibre entre une croissance soutenue du parc (promotion) et une gestion pérenne des résidences, l'exploitation devant rester au cœur d'une solution immobilière pour les seniors fragilisés. C'est cette place privilégiée de l'exploitation qui permet à de purs exploitants d'occuper une position enviable au sein du paysage concurrentiel à l'image d'opérateurs comme Les Essentielles.

Cette nouvelle génération de résidences de type « inclusif », majoritaires sur le marché, ou « tout à la carte » ont largement supplanté les établissements «ancienne génération » comme Les Hespérides ou les établissements fédérés par l'ANCS. Domitys, Les Girandières, Les Jardins d'Arcadie, Les Essentielles ou encore Espace & Vie ont adopté le modèle « inclusif » pour valoriser leur capacité à apporter une réponse particulièrement pertinente aux besoins de sécurité et de lien social des seniors fragilisés ou en risque de perte d'autonomie. Le modèle des résidences « tout à la carte » comme Les Senioriales, les Villages d'Or ou Cogedim Club s'appuie lui sur une flexibilité forte et une capacité à s'implanter sur une grande partie du territoire.

Auteur de l'étude : Jean-Christophe Briant