Investir dans une Résidence avec Services pour Senior

Petit guide pratique pour bien comprendre les grands principes et avantages que l'on peut tirer d'un investissement dans une résidence avec service pour Seniors.

Publié le 06 septembre 2014
Investir dans une Résidence avec Services pour Senior


L'intérêt d'investir dans une résidence avec services pour seniors tient en de multiples avantages, principalement liés à la rentabilité d'un tel investissement.
En effet, le marché de l'immobilier consacré aux personnes du troisième âge bénéficie d'une conjoncture plutôt favorable, avec une rentabilité située entre 3,8 et 4,6%.


Des besoins qui ne cessent de croître

Selon les statistiques de l'INSEE, jusqu'à l'horizon 2035, le pourcentage de personnes âgées de plus de 60 ans devrait atteindre près du tiers de la population, ce qui devrait dès lors susciter, auprès des investisseurs et particuliers, un intérêt certain pour réaliser un investissement en résidence avec services pour seniors.
Avec 5.8 millions de personnes de plus de 75 en 2015 et 8 millions selon les prévisions en 2030, il est indéniable que les besoins en logements seront croissants.

Ces placements sont alors considérés par les spécialistes de la pierre comme des investissements à revenus élevés, répondant à un manque de résidences pour seniors à l'avenir.
Ainsi, les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine, sont dès lors sensibles aux incitations à la défiscalisation qui favorisent la rentabilité d'un investissement en résidence pour seniors.


De nombreuses dispositions incitatives

Les gouvernements successifs ont encouragé l'investissement immobilier, avec de nombreux dispositifs législatifs et réglementaires en faveur des épargnants.
Ainsi, les dispositifs Censi-Bouvard et Scellier incitent les particuliers à investir dans une résidence avec services pour seniors, en leur faisant bénéficier d'une réduction d'impôts de 11% sur une durée de 9 ans.
De même, la TVA est remboursée sur le total d'un investissement immobilier, ce qui engendre des économies non négligeables.
Toujours dans le cadre des avantages fiscaux octroyés, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP permet également de bénéficier de la récupération de la TVA et d'un abattement forfaitaire de 50% sur les BNC ou Bénéfices Non Commerciaux.

L'investissement dans un appartement meublé pour senior est alors fiscalement avantageux, avec 2 catégories principales, selon le montant des recettes engendrées.
Ainsi, dans la limite de recettes s'élevant à 23 000 € (euros) et d'un seuil inférieur à 50% des revenus globaux, le statut fiscal est celui du LMNP.
Dans le cas contraire l'investisseur est considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
La loi Censi-Bouvard s'applique alors jusqu'au 31 décembre 2016, et la réduction fiscale de 11% sur le prix hors taxe du bien acheté s'applique ainsi dans la limite de 300 000 € HT d'investissements.


Dans ce cas les économies engendrées sont de 33 000 € sur 9 ans, soit 3 666 € annuels ce qui n'est pas négligeable.

Les nouvelles annonces permettent d'opter pour un engagement à louer le bien sur 6 an sou 12 ans avec une adaptation des avantages fiscaux consentis.
Enfin la location à un ascendant ou descendant est maintenant autorisé.

L'activité de la location en meublé dépend alors du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et, selon les situations particulières et le statut, les investisseurs seront assujettis, soit au régime des micro-BIC, soit au régime réel.
L'amortissement s'effectue alors non seulement sur le bien loué mais aussi sur le mobilier, avec une déduction des recettes sur les intérêts d'emprunt.
Les immeubles ainsi loués sont alors amortissables sur une durée de 20 à 30 ans, et de 5 à 10 ans pour ce qui concerne le mobilier.
La rentabilité d'investissement en résidence senior est alors profitable, non seulement sur le long terme, mais aussi sur le court terme, avec une récupération de la TVA sur le prix de revient HT à la signature du bail de location, à la condition de louer le bien pendant au moins 20 ans.
Ce bail signé entre l'exploitant et le propriétaire est ainsi incitatif, car en cas de revente du bien loué, la TVA peut être remboursée au prorata des années restantes jusqu'au terme du contrat.


Réflexion sur son investissement

L'appréciation entre le rendement locatif et son retour sur investissement dépend alors de nombreux facteurs dont le taux d'occupation, les charges et l'indexation des loyers, la qualité des infrastructures proposées...
Il s'agit alors de bien penser son investissement pour établir la rentabilité de son investissement en résidence senior à long terme.
Ainsi, la revalorisation des loyers doit être évitée en optant pour un indice de référence reconnu ou en la fixant au préalable dans le contrat.
De même, dans le cadre d'une résidence avec services, ce bail commercial est d'une durée minimale de 9 ans ce qui confère comme avantage de ne pas se soucier de la gestion locative qui dépend exclusivement de l'exploitant.



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