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Investir dans une résidence « seniors »


5 erreurs à ne pas commettre
Investir dans une résidence « seniors »

S'il est indéniablement intéressant d'investir dans une résidence seniors, ne serait-ce que pour s'assurer une rente viagère sans aucun souci de gestion locative, encore faut-il éviter de commettre certains impairs. Pour vous aider à sécuriser votre investissement, nous avons listé pour vous les faux pas les plus fréquents...

Par Xavier Beaunieux

Erreur n°1. Surpayer son logement en résidences seniors

Au moment de l'estimation du (juste !) prix d'un appartement en résidence seniors, le rendement locatif escompté, la qualité de la construction, les conditions du bail, la répartition des charges ou encore la qualité de l'exploitant pèsent incontestablement dans la balance. Pour autant, l'importance que vous leur accorderez ne saurait vous faire oublier que l'acquisition d'un appartement en résidence seniors n'en reste pas moins un achat immobilier - presque - comme un autre. Par conséquent, son prix de vente devra être cohérent par rapport au marché immobilier local. À défaut, la revente du bien pourrait s'en trouver compliquée...

Erreur n°2. Négliger l'emplacement du bien

Parmi tous les critères à prendre en compte lorsque l'on cherche à faire l'acquisition d'un logement, la localisation occupe une place de choix ! Et votre investissement en résidence seniors ne déroge pas à la règle... En clair, privilégiez les résidences en centre-ville. Si des commerces, des transports mais aussi des services médicaux et culturels sont situés à proximité, vos chances d'attirer des locataires (et de les faire rester !) s'en trouveront considérablement optimisées. Idéalement, opter pour un secteur caractérisé par une forte présence de seniors, peu de solutions d'hébergement et peu (voire pas !) de concurrence devrait vous assurer un taux d'occupation satisfaisant.

Erreur n°3. Succomber à un rendement trop alléchant

Si quelque chose vous semble trop beau pour être vrai, c'est que c'est très probablement le cas... En clair, méfiez-vous des résidences seniors dont les taux de rendement défient les lois de la pesanteur ! Bien souvent, plus les taux proposés seront élevés, plus les risques de déconvenues le seront également. Tourner le dos aux miroirs aux alouettes vous évitera de perdre votre temps... et votre argent ! Pour vous donner une idée, sachez que la plupart des investissements en résidences seniors sont assortis de taux de rendement (nets et hors taxes) allant de 3,5 à 4,5 %.

Erreur n°4. Ne pas être assez regardant sur la qualité de l'exploitant

Comme le disaient les Inconnus dans leur sketch sur la chasse : « y a le 'bon' chasseur.y a le 'mauvais' chasseur' ». Eh bien, on pourrait presque en dire autant du gestionnaire ! En clair, le choix de l'exploitant et la qualité de sa gestion doivent retenir toute votre attention. Et pour cause, c'est lui qui se charge de la gestion et de l'entretien de la résidence. Un exploitant incompétent, voire malhonnête pourrait ainsi compromettre le succès de votre investissement. C'est d'ailleurs pour avoir l'assurance de pouvoir s'appuyer sur un investissement serein que de plus en plus d'investisseurs particuliers en résidences seniors ont désormais recours à des professionnels pour les aider à trouver un gestionnaire solide, expérimenté et digne de confiance.

Bon à savoir

  • Pour vous aider à savoir si un exploitant de résidence seniors est fiable, posez-vous les questions suivantes : quand la résidence dont il assure lia gestion a-t-elle ouvert ses portes ? L'exploitant fait-il partie d'un réseau ? Quelles sont ses références ?...
  • N'hésitez pas non plus à recourir aux services d'un professionnel (avocat, expert-comptable, etc.) pour vous faire expliquer le bail commercial et les conditions qu'il prévoit avant de signer quoi que ce soit.
  • Enfin, dans le doute, abstenez-vous...

Erreur n°5. Minimiser l'impact de charges (trop) élevés

Dans le cas d'un investissement en résidence seniors, des charges locatives ou de copropriété trop élevées pourraient refroidir les ardeurs des futurs acheteurs, constituant ainsi un obstacle au moment de la revente... Pour autant, les résidences seniors « nouvelle génération » ont trouvé la parade : elles proposent désormais des services « à la carte ». En clair, ceux-ci ne sont payés que par les résidents qui choisissent de les utiliser. Pas par l'investisseur !

Les points clés à retenir

  • Bien qu'il présente des spécificités, l'investissement en résidence seniors obéit aux mêmes règles qu'un investissement dans la pierre locative classique : choix de l'emplacement, cohérence du prix de vente avec le marché immobilier local, etc.
  • La singularité de l'investissement en résidence seniors implique toutefois que l'on scrute également certains points : qualité de l'exploitant, montant des charges, etc.
 Publié le 16 avril 2018

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